손피거래, 이제 달라진 규정과 주의할 점을 알아보세요!

 

아파트 분양권 거래에서 자주 언급되는 ‘손피’(손에 쥐는 프리미엄) 거래 방식이 새로운 규정에 따라 세금 부담이 크게 변했습니다. 특히 매도자가 내야 할 양도소득세를 매수자가 대신 내주는 조건의 손피거래는 이번 변경으로 인해 양도세 계산 방식이 복잡해졌습니다. 오늘은 손피거래의 변경된 규정, 세금 부담 변화, 그리고 주의할 점을 누구나 이해하기 쉽게 정리해 보았습니다.

 

1. 정리

 

 

손피거래란 무엇인가요?

손피거래란 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 방식으로 이루어지는 분양권 거래를 말합니다.
이 거래 방식은 매도자와 매수자 모두에게 아래와 같은 장점이 있어 그동안 많은 거래에서 활용되었죠.

✅ 손피거래의 장점

1. 매도자는 양도세를 줄일 수 있어 유리합니다.
2. 매수자는 실제 거래가를 낮게 신고해 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

그러나 최근 기획재정부의 유권해석 변경으로 손피거래 시 세금 부담이 커졌습니다. 이제는 매수자가 부담하는 모든 양도세가 양도가액에 합산되어 세금을 다시 계산해야 하기 때문입니다.

달라진 손피거래 규정, 어떤 점이 바뀌었나요?

📌 이전 규정

기존에는 매수자가 대신 부담하는 첫 번째 양도세만 양도가액에 합산해 세금을 계산했습니다.

📌 변경된 규정

앞으로는 매수자가 부담하는 모든 양도세가 양도가액에 포함됩니다.
즉, 1차, 2차, 3차로 나뉘어 양도세를 재계산해야 하며, 양도세 부담이 2~3배 이상 증가할 수 있습니다.

손피거래의 세금 부담, 사례로 알아보기

🔍 예시 상황

• 매도자: A 아파트 분양권을 12억 원에 취득
• 매수자: 분양권을 17억 원에 손피 거래로 구매

✔ 기존 계산 방식

• 매도자는 매수자가 대신 낸 첫 번째 양도세 3.28억 원만 양도차익(5억 원)에 포함 → 총 세금 5.45억 원
• 매도자는 매수자가 낸 양도세를 제외한 2.17억 원만 부담

✔ 변경된 계산 방식

• 매수자가 부담한 모든 양도세가 양도가액에 포함되어 세금이 다시 계산 → 총 세금 9.66억 원
• 매수자는 양도세 부담이 기존 대비 약 2배로 증가

다운거래, 절대 피해야 하는 이유

손피거래로 세금 부담이 커지면서, 거래가를 실제보다 낮게 신고하는 **‘다운거래’**를 고려하는 사람들이 늘어날 수 있습니다. 그러나 다운거래는 명백한 불법이며 적발 시 매수자와 매도자 모두에게 큰 불이익이 발생합니다.

🚨 다운거래 적발 시 불이익

1. 과태료 부과: 실제 거래액의 10% 이하
2. 비과세 혜택 박탈: 매도자는 1 가구 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
3. 가산세 부과: 과소 신고한 세액의 40% + 납부 지연 가산세
4. 추후 비과세 대상 제외: 매수자는 나중에 부동산을 매도할 때 비과세나 감면 대상에서 제외

손피거래를 안전하게 하는 방법

1. 실제 거래 금액 증빙
   매수자가 실제 지불한 양도세를 증빙할 경우, 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
   예를 들어, 매수자가 2차 양도세까지 부담한 경우 이를 증명하면 세금은 6.88억 원으로 감소합니다.
2. 다운거래 유혹 거부
   단기적 이익을 위해 다운거래를 선택하면 적발 시 더 큰 불이익이 발생할 수 있습니다.
3. 전문가 상담 필수
   세금 문제가 복잡하니 세무 전문가나 공인중개사와 상담하여 안전하게 거래를 진행하세요.

 

2. 결론: 손피거래, 꼼꼼히 따져보고 진행하세요!

 

손피거래는 매도자와 매수자 모두에게 매력적인 거래 방식이었지만, 이번 유권해석 변경으로 인해 세금 부담이 크게 늘었습니다. 거래 전 전문가 상담을 통해 정확한 세금 계산과 서류 증빙을 준비하는 것이 필수입니다.

또한, 다운거래와 같은 불법적인 방식은 절대 피해야 하며, 정직하고 안전한 거래로 세금 문제를 미리 대비하세요.

안전한 거래로 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다! 🏠✨